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Calcolo cedolare secca affitti – regime online

• Stima rapidamente l'imposta sostitutiva dovuta sul canone di locazione, senza dover consultare un commercialista per i casi standard.
• Lo strumento applica le aliquote vigenti per contratti a canone libero e contratti a canone concordato, aggiornate alle disposizioni fiscali in vigore.
• Inserisci il canone annuo concordato e seleziona la tipologia contrattuale: il calcolatore restituisce l'imposta lorda in pochi secondi.
• Il regime sostitutivo elimina IRPEF, addizionali regionali e comunali sul reddito da locazione, semplificando notevolmente la dichiarazione dei redditi.
• Ricorda che la cedolare secca affitti regime è opzionale: conviene sempre confrontarla con la tassazione ordinaria prima di effettuare la scelta definitiva.

Cos'è la cedolare secca e come funziona

La cedolare secca affitti regime fiscale opzionale è riservato alle persone fisiche che concedono in locazione immobili a uso abitativo. In luogo dell'IRPEF ordinaria e delle relative addizionali, il locatore versa un'imposta sostitutiva calcolata direttamente sul canone annuo pattuito, senza alcuna deduzione forfettaria.

Scegliere il cedolare secca affitti regime comporta anche la rinuncia all'aggiornamento del canone per tutta la durata dell'opzione, inclusa la variazione ISTAT. È un elemento da valutare con attenzione, soprattutto in periodi di inflazione sostenuta.

Aliquote applicabili

Le aliquote previste dalla normativa vigente sul cedolare secca affitti regime si differenziano in base alla tipologia contrattuale:

Nota: Le aliquote sono soggette a modifiche legislative. Verifica sempre le disposizioni fiscali vigenti al momento della dichiarazione o dell'opzione.

Cosa include e cosa esclude il calcolo

Lo strumento considera:

• Il canone annuo lordo dichiarato nel contratto di locazione
• L'aliquota applicabile in base alla tipologia selezionata
• L'imposta sostitutiva annua e, su richiesta, quella mensile

Non rientrano nel calcolo automatico:

• L'imposta di registro (dovuta in alcuni casi anche con cedolare secca per i contratti non esenti)
• Le spese condominiali eventualmente incluse nel canone
• Situazioni particolari come sublocazioni o locazioni parziali

Come usare il calcolatore passo per passo

1. Inserisci il canone annuo: indica l'importo totale annuo come riportato nel contratto. Se conosci solo il canone mensile, moltiplicalo per 12.
2. Seleziona la tipologia contrattuale: scegli tra canone libero e canone concordato. In caso di dubbio, consulta il contratto o il tuo CAF di riferimento.
3. Leggi il risultato: lo strumento mostra l'imposta sostitutiva annua e, se abilitato, la ripartizione mensile.
4. Confronta con la tassazione ordinaria: per una scelta consapevole, puoi affiancare il risultato a quello ottenuto con il regime IRPEF standard, tenendo conto della tua aliquota marginale.

Cedolare secca vs. tassazione ordinaria: quando conviene

La convenienza del regime sostitutivo dipende principalmente dal reddito complessivo del locatore. Chi ha un reddito imponibile elevato — e quindi un'aliquota IRPEF marginale superiore al 21% — tende a beneficiare maggiormente di questa opzione. Al contrario, per i contribuenti con redditi bassi o in fascia esente, la tassazione ordinaria potrebbe risultare più vantaggiosa.

Esempio pratico

Supponiamo un canone annuo di 12.000 euro con contratto a canone libero:

• Cedolare secca al 21%: imposta = 2.520 euro
• IRPEF ordinaria (con deduzione forfettaria del 5% e aliquota al 23%): base imponibile = 11.400 euro → imposta ≈ 2.622 euro

In questo caso la differenza è contenuta, ma cresce significativamente al crescere del reddito complessivo e dell'aliquota marginale applicabile.

Immobili e contratti ammessi al regime

Non tutti i contratti di locazione possono accedere alla cedolare secca. La normativa vigente prevede requisiti precisi:

• Il locatore deve essere una persona fisica che non agisce nell'esercizio di impresa, arti o professioni
• L'immobile deve essere a uso abitativo (categoria catastale A, esclusa A/10)
• Il conduttore deve essere anch'egli una persona fisica (salvo specifiche eccezioni normative)
• L'opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto o di proroga

Dal 2026, alcune disposizioni hanno esteso o modificato l'ambito applicativo per specifiche categorie di locazioni brevi e contratti transitori. Verifica sempre le condizioni aggiornate presso l'Agenzia delle Entrate o un professionista abilitato.

Obblighi e adempimenti del locatore

Optare per la cedolare secca non esime da tutti gli adempimenti fiscali. Il locatore deve:

• Registrare il contratto presso l'Agenzia delle Entrate (o tramite il modello RLI)
• Dichiarare i redditi da locazione nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Redditi PF
• Versare l'imposta tramite modello F24, rispettando le scadenze per acconto e saldo (generalmente giugno e novembre, salvo proroghe)
• Comunicare al conduttore l'opzione per il regime sostitutivo, con rinuncia formale all'aggiornamento ISTAT del canone

Acconto e saldo: come si calcola

L'acconto della cedolare secca si determina applicando una percentuale — stabilita dalla normativa vigente — all'imposta dovuta per l'anno precedente. Il saldo si versa a conguaglio in sede di dichiarazione. Lo strumento non calcola automaticamente acconto e saldo, ma fornisce la base imponibile utile per questi adempimenti.

Locazioni brevi e cedolare secca

Le locazioni brevi — contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche — rientrano in un regime specifico che prevede l'applicazione della cedolare secca con aliquota differenziata rispetto alle locazioni tradizionali. La normativa in questo ambito ha subito modifiche negli ultimi anni, con l'introduzione di obblighi aggiuntivi per le piattaforme digitali e i gestori di strutture ricettive.

Se gestisci immobili tramite portali come Airbnb o Booking, verifica le aliquote e gli obblighi di ritenuta applicabili alla tua situazione specifica, poiché potrebbero differire da quanto calcolato con questo strumento per le locazioni ordinarie.

Strumenti correlati per la gestione fiscale immobiliare

Chi affitta un immobile deve spesso gestire anche altri aspetti fiscali e patrimoniali. Per stimare l'eventuale guadagno derivante dalla vendita di un immobile precedentemente locato, puoi utilizzare il Calcolo plusvalenza immobiliare, che aiuta a quantificare l'imposta dovuta sulla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita.

Domande che si pongono spesso i locatori

Posso applicare la cedolare secca anche se l'inquilino è un'azienda?

In linea generale, no. Il regime sostitutivo è riservato ai contratti in cui il conduttore è una persona fisica che utilizza l'immobile per uso abitativo. Esistono eccezioni normative specifiche, ma nella maggior parte dei casi i contratti con soggetti giuridici (società, enti) restano esclusi.

Cosa succede se rinuncio alla cedolare secca a metà contratto?

È possibile revocare l'opzione in sede di proroga o rinnovo del contratto. La revoca comporta il ritorno alla tassazione ordinaria IRPEF e il ripristino della facoltà di aggiornare il canone secondo l'indice ISTAT. La revoca non ha effetto retroattivo sull'anno in corso.

La cedolare secca si applica anche alle pertinenze?

Sì, purché le pertinenze siano locate congiuntamente all'abitazione principale e il contratto le includa esplicitamente. Cantine, box e posti auto locati separatamente non rientrano nel regime.

Domande frequenti

Cos'è la cedolare secca e come funziona?

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali sul reddito da locazione, nonché l'imposta di registro e di bollo sul contratto d'affitto. Chi sceglie questo regime paga un'aliquota fissa sul canone annuo percepito, semplificando notevolmente gli adempimenti fiscali. È una soluzione pensata per i proprietari di immobili ad uso abitativo che vogliono gestire la tassazione in modo più prevedibile.

Chi può scegliere la cedolare secca?

Possono optare per la cedolare secca le persone fisiche che concedono in locazione immobili ad uso abitativo al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arti o professioni. Il regime è applicabile sia ai contratti a canone libero sia a quelli a canone concordato, con aliquote differenziate a seconda della tipologia contrattuale. Non possono accedervi le società, gli enti commerciali o chi affitta immobili strumentali.

Quali sono le aliquote previste dalla cedolare secca?

Le aliquote della cedolare secca variano in base alla tipologia di contratto di locazione stipulato. Per i contratti a canone libero si applica un'aliquota ordinaria, mentre per i contratti a canone concordato è prevista un'aliquota ridotta, stabilita dalla normativa vigente e soggetta a possibili aggiornamenti di legge. Prima di procedere, è sempre consigliabile verificare le aliquote in vigore presso l'Agenzia delle Entrate o un consulente fiscale.

Come si calcola l'imposta con la cedolare secca?

Il calcolo è semplice: si moltiplica il canone annuo totale percepito per l'aliquota applicabile al proprio tipo di contratto. Ad esempio, se il canone annuo ammonta a una certa cifra, l'imposta dovuta corrisponde alla percentuale prevista applicata su tale importo. Non si detraggono spese né si applicano deduzioni, poiché la base imponibile coincide con il canone lordo pattuito.

La cedolare secca conviene sempre rispetto all'IRPEF ordinaria?

La convenienza dipende principalmente dal reddito complessivo del contribuente e dall'aliquota IRPEF marginale che si applicherebbe in regime ordinario. Per chi si trova in scaglioni IRPEF elevati, la cedolare secca risulta generalmente vantaggiosa; per redditi molto bassi, invece, il regime ordinario potrebbe essere più favorevole. È consigliabile effettuare una simulazione comparativa prima di esercitare l'opzione.

Come si esercita l'opzione per la cedolare secca?

L'opzione si esercita in sede di registrazione del contratto di locazione, compilando l'apposito modello messo a disposizione dall'Agenzia delle Entrate, oppure tramite i servizi telematici disponibili online. Per i contratti già registrati, è possibile optare per la cedolare secca in sede di proroga o, in alcuni casi, presentando una comunicazione specifica entro i termini previsti. L'opzione vincola il locatore per tutta la durata del periodo d'imposta scelto e può essere revocata nelle modalità stabilite dalla normativa.

La cedolare secca si applica anche agli affitti brevi?

Sì, la cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione breve, ovvero quelli di durata non superiore a trenta giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio d'impresa. In questo caso l'aliquota applicabile è quella stabilita dalla normativa vigente per questa tipologia contrattuale, che negli ultimi anni ha subito modifiche legislative. È importante verificare le regole aggiornate, poiché la disciplina degli affitti brevi è stata oggetto di interventi normativi recenti.

È possibile uscire dal regime della cedolare secca una volta scelto?

Sì, il contribuente può revocare l'opzione per la cedolare secca, ma deve farlo rispettando le modalità e i termini previsti dalla normativa fiscale vigente. La revoca ha effetto dall'annualità successiva a quella in cui viene comunicata, salvo disposizioni specifiche. In caso di revoca, si torna al regime ordinario IRPEF con obbligo di versare anche le imposte di registro eventualmente sospese durante il periodo di applicazione della cedolare.

9. È possibile passare dalla cedolare secca al regime ordinario durante il contratto?

Sì, il locatore può revocare l'opzione per la cedolare secca entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui si intende uscire dal regime. La revoca comporta il ritorno alla tassazione IRPEF ordinaria con le relative addizionali, e il locatario deve essere informato tramite raccomandata. Una volta revocata, è possibile rientrare nella cedolare secca negli anni successivi, rispettando le condizioni di legge vigenti.

10. La cedolare secca si applica anche agli affitti brevi e turistici?

Sì, la cedolare secca è applicabile anche alle locazioni brevi, ovvero i contratti di durata non superiore a trenta giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Per i redditi derivanti da affitti brevi gestiti tramite intermediari o piattaforme digitali, questi soggetti sono tenuti ad applicare una ritenuta alla fonte sull'importo del canone. È importante verificare le aliquote e le modalità operative aggiornate, poiché la normativa sugli affitti brevi ha subito modifiche negli ultimi anni.

11. Quali sono le conseguenze se si omette di comunicare l'opzione per la cedolare secca?

L'omessa comunicazione dell'opzione al conduttore tramite raccomandata comporta l'inefficacia dell'opzione stessa per l'annualità di riferimento, con conseguente applicazione del regime IRPEF ordinario. L'Agenzia delle Entrate può procedere al recupero delle imposte dovute maggiorate di sanzioni e interessi. È quindi fondamentale rispettare le formalità previste dalla normativa per evitare contestazioni in sede di controllo fiscale.

12. Il reddito da cedolare secca concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF?

No, uno dei principali vantaggi della cedolare secca è proprio che il reddito da locazione assoggettato a questo regime è escluso dal reddito complessivo ai fini IRPEF. Ciò significa che non influisce sul calcolo delle addizionali regionali e comunali, né incide sulla determinazione di detrazioni e deduzioni legate al reddito complessivo. Tuttavia, tale reddito viene comunque considerato ai fini del calcolo dell'ISEE e di alcune prestazioni sociali.

13. È possibile applicare la cedolare secca su un immobile concesso in comodato?

No, la cedolare secca non è applicabile agli immobili concessi in comodato d'uso gratuito, poiché questo regime fiscale riguarda esclusivamente i contratti di locazione che prevedono il pagamento di un canone. Il comodato è per definizione un contratto a titolo gratuito, quindi non genera reddito da locazione soggetto a imposta sostitutiva. Per gli immobili in comodato si applicano le ordinarie regole IRPEF relative ai redditi fondiari.

14. Come si dichiara il reddito da cedolare secca nella dichiarazione dei redditi?

Il reddito da locazione assoggettato a cedolare secca va indicato nel quadro RB del Modello 730 o nel quadro RB del Modello Redditi Persone Fisiche, barrando l'apposita casella che segnala l'opzione per il regime sostitutivo. L'imposta sostitutiva viene calcolata automaticamente applicando l'aliquota vigente al canone annuo percepito, senza possibilità di dedurre spese o costi. È consigliabile conservare tutta la documentazione contrattuale e le ricevute di pagamento per eventuali controlli da parte dell'Agenzia delle Entrate.

15. Conviene sempre scegliere la cedolare secca rispetto alla tassazione ordinaria?

La convenienza della cedolare secca dipende principalmente dall'aliquota IRPEF marginale del locatore: in genere risulta vantaggiosa per chi si trova in scaglioni di reddito medio-alti, dove l'imposta ordinaria supererebbe quella sostitutiva. Per i contribuenti con redditi molto bassi o che beneficiano di detrazioni significative, il regime ordinario potrebbe in alcuni casi risultare più favorevole. È sempre consigliabile effettuare una simulazione comparativa con l'ausilio di un professionista o di un calcolatore aggiornato alle aliquote vigenti prima di esercitare l'opzione.