Konut kredisi hesaplama, kredi tutarı, vade ayı ve yıllık faiz oranıyla eşit aylık taksiti bulur. Toplam geri ödeme, taksit çarpı aydır. Toplam faiz, bu geri ödemeden kredi tutarının çıkarılmasıdır. Yıllık oran önce 12’ye bölünür. Peşinat, ekspertiz, dosya masrafı, DASK, tapu harcı ve hayat sigortası taksite eklenmez. Bankanın o günkü faiz ilanı da kendiliğinden gelmez.
Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır
Eşit taksit formülü annüitedir. Her ay ödenen sayı aynıdır. Ay ilerledikçe taksitin içindeki faiz payı azalır, anapara payı artar. Ekran bu kırılımı ay ay basmaz. Yalnız üç sonuç vardır: aylık taksit, toplam geri ödeme, toplam faiz.
Aylık oran = yıllık oran / 100 / 12
Taksit = kredi × aylık oran × (1 + aylık oran) ^ ay / ((1 + aylık oran) ^ ay − 1)
Oran sıfırsa taksit = kredi / ay. Faiz satırı sıfırdır.
1.000.000 TL kredi, 120 ay, yıllık %3,5:
- Aylık taksit 9.888,59 TL
- Toplam geri ödeme 1.186.630,41 TL
- Toplam faiz 186.630,41 TL
Ekranda taksit ve toplam geri ödeme iki kuruş hanesiyle durur. Toplam faiz kuruşsuz yuvarlanır. 186.630,41 TL, faiz satırında 186.630 TL görünebilir. Paylaş metnindeki toplam geri ödeme de tam liraya yuvarlanır. Taksit satırı iki hane kalır. Karşılaştırırken hangi satıra baktığınızı ayırın.
2.000.000 TL, 120 ay, yıllık %2,79:
- Taksit 19.118,88 TL
- Toplam geri ödeme 2.294.265,80 TL
- Toplam faiz 294.265,80 TL. Ekranda bu satır 294.266 TL’ye yuvarlanabilir.
1.500.000 TL, 180 ay, yıllık %3:
- Taksit 10.358,72 TL
- Toplam geri ödeme 1.864.570,43 TL
- Toplam faiz 364.570,43 TL
3.000.000 TL, 240 ay, yıllık %2,5:
- Taksit 15.897,09 TL
- Toplam geri ödeme 3.815.300,83 TL
- Toplam faiz 815.300,83 TL. Faiz satırı 815.301 TL görünebilir.
500.000 TL, 36 ay, yıllık %0:
- Taksit 13.888,89 TL
- Toplam 500.000 TL
- Faiz 0
800.000 TL, 60 ay, yıllık %0 için taksit 13.333,33 TL’dir. Toplam, kredi tutarına eşittir.
Konut kredisi vadesi aydır
Kutu “vade (ay)” der. 10 yıl için 120 yazılır. 10 yazılırsa araç bunu on ay sanır. 15 yıl 180, 20 yıl 240 aydır. Yıl kutusuna çeviren bir düğme yoktur.
Ondalıklı ay, en yakın tam aya yuvarlanır. 119,6 ay, 120 ay olur. 119,4 ay, 119 ay olur. Banka vadesi zaten tam aydır. Ondalık yazmak, istediğiniz aydan bir ay kaydırabilir.
Alt sınır 1, üst sınır 360 aydır. 360 ay, 30 yıldır. 361 ve 0 kabul edilmez. “Vade 1–360 ay arasında olmalıdır” uyarısı gelir. Form 360’a kadar matematik yapar. Bankanın herkese 30 yıl açacağı anlamına gelmez. Birçok konut kredisi ilanı 120 ayda durur. 240 yazıp taksit görmek, o vadeyi kullanabileceğinizi göstermez.
Kredi tutarı sıfırdan büyük olmalıdır. Yıllık faiz sıfır veya pozitif olabilir. Negatif oran durur. Ondalık için virgül veya nokta okunur. Binlik ayraç koymayın. 1.000.000 yazın. Nokta, ondalık diye okunur.
Peşinat bu kutuda yoktur
Kutuya yazılan sayı, bankanın finanse ettiği anaparadır. Evin satış bedeli değildir. 4.000.000 TL’lik evde 800.000 TL peşinat varsa kutuya 4.000.000 değil 3.200.000 yazılır. Peşinatı düşünce taksit düşer. Düşünmeden yazarsanız taksit evin tamamı üzerinden şişer.
Ne kadar peşinat gerektiği, konutun ekspertiz değerine, ilk ev mi ikinci ev mi olduğuna ve enerji sınıfına göre değişir. Bu sınırları Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu günceller. Form o tabloyu okumaz. “Yüzde 10 yeter” veya “yüzde 20 şart” demez. Güncel sınırı başvuru anında bankadan ve yürürlükteki karardan kontrol edin. Ekrandaki taksit, yazdığınız kredi tutarının taksitidir. Evin tamamına kredi çıkacağı anlamına gelmez.
Ekspertiz değeri satış fiyatından düşük çıkarsa kredi, satış bedelinden değil ekspertizden yürür. Aradaki farkı da peşinata eklersiniz. Bu sayfa ekspertiz raporu üretmez.
Dosya masrafı, ekspertiz ve DASK
Konut kredisinde tahsis ücreti için uzun süredir anılan üst sınır, kredi tutarının binde 5’idir. 1.000.000 TL kredide bu tavan 5.000 TL eder. Banka daha düşük kesebilir veya kampanyada sıfır diyebilir. Form bu ücreti taksite eklemez ve binde 5 hesabını da yapmaz. Dekonttaki tahsis satırı ayrıdır.
Ekspertiz, ipotek tesis ücreti, hayat sigortası, DASK ve konut sigortası da taksit formülünün dışındadır. Ekrandaki 9.888,59 TL, yalnız anapara ve yazdığınız faizdendir. Sigortayı her yıl ayrıca ödüyorsanız o primi bu sayıya ekleyin. Araç eklemez.
Tapu harcı alımın vergisi gibidir. Kredi taksitinin içinde değildir. Alıcı payı ile satıcı payı sözleşmede yazılır. Bu sayfa tapu bedelini sormaz.
BSMV ve KKDF, ihtiyaç kredisinde sık görülür. Konut kredisinde uygulamanın döneme göre değiştiği kalemlerdir. Bu form ikisini de taksite bindirmez. 2026’da bankanızın ücret tablosunda görünen kalem, buradaki taksitin içinde değildir.
Erken kapama indirimi ve ara ödeme yoktur. Azalan taksit, artan taksit ve eşit anapara seçeneği de yoktur. Her ay aynı taksit varsayılır. Banka “azalan taksitli konut” diyorsa bu ekran o planı üretmez.
Faiz oranını kim yazar
Araç bankanın kampanya faizini çekmez. İlan ettiğiniz yıllık oranı siz yazarsınız. Aylık maliyet oranı ile yıllık nominal oran aynı sayı değildir. Kutunun adı yıllık faizdir. Banka size aylık %0,29 dediğinde yıllık kutu 0,29 olmaz. Yıllık karşılığı yaklaşık 0,29 × 12 = 3,48’dir. Bunu siz çarparsınız. Araç çarpmaz. 0,29 yazarsanız taksit, neredeyse faizsiz bir yıla yakın çıkar ve ilandaki taksitle uyuşmaz.
Toplam maliyet oranı, tahsis, sigorta ve vergiyi de konuşur. Bu form yalnız yazdığınız nominal yıllık oranla annüite kurar. “Yıllık maliyet %40” görüp kutuya 40 yazmak, nominal %40 taksit üretir. Maliyet oranının içindeki masraflar ikinci kez binebilir veya hiç binmeyebilir. Sözleşmede hangi oranın yıllık nominal sayıldığına bakın.
Aynı yüzde, vade uzadıkça toplam faizi büyütür, taksiti küçültür. 120 ay ile 240 ayı aynı tutar ve aynı oranla ayrı ayrı çalıştırın. Düşük taksit, az toplam faiz demek değildir. 3.000.000 TL ve yıllık %2,5 ile 240 ayda toplam faiz 815.300,83 TL’ye çıkar. Kısa vade taksiti yükseltir, toplam faizi kısaltır.
İlk ayda taksitin içi
Ekran ay ay tablo basmaz. Yine de eşit taksitin ilk ayı şu iki parçadan oluşur. İlk ayın faizi, kredi tutarı çarpı aylık orandır. Anapara payı, taksitten bu faizin çıkarılmasıdır. Sonraki ay faiz, kalan anapara üzerinden işler. Taksit aynı kalır. Faiz payı küçülür, anapara payı büyür.
1.000.000 TL, yıllık %3,5 ve 120 ayda aylık oran 3,5 / 100 / 12’dir. İlk ayın faizi 2.916,67 TL’dir. Taksit 9.888,59 TL olduğuna göre ilk ay anaparaya 6.971,92 TL gider. İkinci ayın faizi, 1.000.000 TL üzerinden değil, 993.028,08 TL üzerinden yürür. Form bu satırları göstermez. Banka ödeme planındaki ilk satır bu mantıkla yakın olmalıdır. Kur farkı, erteleme veya ara ödeme varsa plan ayrılır.
Maaş ve kredi limiti
“Ne kadar maaşla ne kadar konut kredisi” sorusu bu kutularda yoktur. Aylık gelir, mevcut kredi ve bankanın kendi katı sorulmaz. Taksiti gelirinizle siz karşılaştırırsınız. 9.888,59 TL’lik taksit, maaşın kaldırıp kaldırmadığını söylemez. Limit hesabı başvuru anındadır. Bu sayfa yalnız yazdığınız anaparanın eşit taksitini verir.
Faiz hesaplama sayfasından farkı
Faiz Hesaplama yıllık oranı süre yılına üs olarak uygular. Ay seçilince oranı 12’ye bölmez. Konut kredisinde böler. Aynı %3,5 ve aynı 120 ay, iki sayfada aynı parayı üretmez. Kredi taksidi için bu sayfa, mevduat birikimi için faiz sayfası kullanılır.
Faiz sayfası anaparanın üzerine geliri ekler. Konut sayfası anaparayı aylara böler ve faizi taksite yedirir. Birinin toplamı birikim, diğerinin toplamı geri ödemedir. İkisini toplayıp “evin maliyeti” sanmayın.
Sıkça Sorulan Sorular
Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır?
Yıllık oran 12’ye ve 100’e bölünür. Bu aylık oranla eşit taksit formülü çalışır. Toplam geri ödeme, taksit çarpı aydır. Toplam faiz, geri ödemeden kredi tutarının farkıdır.
10 yıl için kutuya ne yazılır?
- Birim aydır. 10, on ay demektir. 15 yıl 180, 20 yıl 240 aydır.
1.000.000 TL, 120 ay ve yüzde 3,5 taksit ne çıkar?
9.888,59 TL. Toplam geri ödeme 1.186.630,41 TL’dir. Toplam faiz 186.630,41 TL’dir ve faiz satırı ekranda kuruşsuz 186.630 TL görünebilir.
Peşinat düşülüyor mu?
Hayır. Kutu kredi tutarıdır. Peşinatı ev fiyatından siz düşün, kalanı yazın. Ekspertiz satıştan düşükse aradaki fark da peşinata eklenir. Form bunu bilmez.
Ne kadar peşinat gerekir?
Form söylemez. Sınır, konutun değerine, ilk ev olup olmadığına ve enerji sınıfına göre değişir. Güncel oranı başvuru anında kontrol edin. Ekrandaki taksit, yazdığınız tutarın taksitidir.
Dosya masrafı taksite dahil mi?
Değildir. Tahsis ücreti için anılan üst sınır kredi tutarının binde 5’idir. 1.000.000 TL’de bu tavan 5.000 TL eder. Form bu hesabı yapmaz. Banka daha az kesebilir.
Ekspertiz, DASK ve tapu harcı nerede?
Bu taksitte yoktur. Hayat sigortası da yoktur. Onları ayrıca eklersiniz. Tapu harcı alım vergisi gibidir, kredi formülüne girmez.
BSMV ve KKDF var mı?
Yok. Bu form o kalemleri taksite bindirmez. İhtiyaç kredisindeki vergi ekini burada aramayın.
Vade en fazla kaç ay?
- 1 aydan kısa ve 360 aydan uzun değer kabul edilmez. 360’ın hesaplanması, bankanın 30 yıl vade açacağı anlamına gelmez.
Ondalıklı ay ne olur?
En yakın tam aya yuvarlanır. 119,6 ay, 120 ay olur.
Faiz oranını sayfa kendisi getirir mi?
Getirmez. Yıllık oranı siz yazarsınız. Aylık ilan edilmiş oranı 12 ile çarpıp yıllık kutuya yazmazsanız taksit ilanla uyuşmaz.
Azalan taksit seçeneği var mı?
Yoktur. Her ay aynı taksit varsayılır. Erken kapama ve ara ödeme de hesaplanmaz.
Faiz sıfır olursa ne olur?
Taksit, kredi tutarının aya bölümüdür. 800.000 TL ve 60 ayda taksit 13.333,33 TL’dir. Toplam faiz sıfırdır.
Toplam faiz neden kuruşsuz?
Taksit ve toplam geri ödeme iki hane gösterir. Toplam faiz satırı tam liraya yuvarlanır. 186.630,41 TL, ekranda 186.630 TL durabilir.
İlk ay taksitin ne kadarı anaparadır?
1.000.000 TL, yıllık %3,5 ve 120 ayda ilk ayın faizi 2.916,67 TL, anapara payı 6.971,92 TL’dir. Ekran bu ayrımı basmaz. Sonraki aylarda faiz, kalan anapara üzerinden küçülür.
Bu taksit evin toplam maliyeti mi?
Değildir. Peşinat, tahsis, ekspertiz, ipotek, sigorta ve tapu dışarıdadır. Taksit, yazdığınız kredi anaparası ile yıllık oranın eşit aylık ödemesidir.